Tương lai nào cho bất động sản bán lẻ?

Giá giảm, tỷ lệ lấp đầy thấp

Tuần nào ông Ralf Matthaes, Giám đốc điều hành Infocus Mekong Research, cũng cùng vợ đi mua sắm ở các siêu thị, cửa hàng tiện lợi quanh khu vực gia đình ông đang sinh sống tại TP HCM. Nhưng khác với vợ, ông đi siêu thị chỉ để quan sát có bao nhiêu người... thực sự mua hàng.

Có lần, ông đến một trung tâm thương mại lớn tại TP HCM và đếm số người ra khỏi trung tâm có mang theo các túi đựng hàng hóa. Điều mà ông phát hiện khá bất ngờ, chỉ 1/90 người thực sự đã mua sắm khi tới đây.

Quan sát của ông Ralf Matthaes khiến nhiều người nghi ngờ về tính hiệu quả của việc thuê mặt bằng bán lẻ khi giá thuê cao nhưng doanh thu từ kênh bán hàng này có vẻ không nhiều.

Người mua sắm vẫn cần đến các cửa hàng vật lý để xem mẫu mã và dùng thử sản phẩm nên bất động sản bán lẻ vẫn còn cơ hội để phát triển. Ảnh: Internet.

Theo báo cáo mới đây của Savills Việt Nam về bất động sản bán lẻ, giá thuê mặt bằng tầng 1 đã giảm 15,5% theo năm trong quý 1/2017 và tỷ lệ lấp đầy hiện chỉ đạt 85%, để lại 186.000 mét vuông diện tích trống.

Báo cáo của CBRE Việt Nam cũng cho thấy, trong quý 2/2017, có hai dự án mới gia nhập thị trường, cung cấp thêm gần 33.400 mét vuông mặt bằng bán lẻ, tương đương với mức tăng 4,4% theo quý và 12% theo năm. Giá chào thuê trung bình ở mức 33,4 đôla Mỹ/mét vuông/tháng (không bao gồm thuế, có bao gồm phí dịch vụ).

Theo CBRE Việt Nam, với nguồn cung mới khoảng từ trên 40.000 - 86.000 mét vuông được trông đợi sẽ ra mắt trong những tháng còn lại của năm 2017, dự kiến có thêm nhiều áp lực lên giá thuê và tỷ lệ lấp đầy của các trung tâm thương mại tại Hà Nội.

Nhiều ý kiến cho rằng, sự sụt giảm về giá và tỷ lệ lấp đầy của các trung tâm thương mại, cơ sở bán lẻ là do tốc độ tăng trưởng chóng mặt của thương mại điện tử. Về vấn đề này, theo ông Nguyễn Ngọc Thành, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, thị trường bán lẻ là nhịp sống của xã hội, trong khi ở các phân khúc bất động sản khác là cuộc chơi của các nhà đầu tư. Do đó, theo chu kỳ, giữa năm là thời kỳ các nhà phát triển bất động sản bung hàng nhiều nhất trong khi về phía cầu, các doanh nghiệp bán lẻ có trạng thái chờ đợi. Giai đoạn từ tháng 8 đến tháng 10, trạng thái giao dịch bất động sản bán lẻ sẽ có sự cân bằng tương đối hơn.

“Hàng nhiều không có nghĩa nguồn cung thừa vì nhu cầu mặt bằng bán lẻ cực lớn nhưng do tốc độ tăng nguồn cung còn lớn hơn. Do đó, đây chỉ là dư cung mang tính cục bộ, thời vụ”, ông Thành nói.

Cửa hàng vật lý vẫn cần thiết

FPT Retail xuất phát ban đầu với mô hình mở các cửa hàng vật lý (physical stores) và bán hàng. Sau đó, với sự phát triển của thương mại điện tử, FPT đã chuyển sang mô hình vừa kết hợp giữa cửa hàng vật lý và bán hàng trực tuyến (online). Là người có nhiều năm lăn lộn trong ngành bán lẻ, ông Ngô Quốc Bảo, Giám đốc Trung tâm Phát triển kinh doanh và thương mại điện tử FPT Retail, thừa nhận, các cửa hàng vật lý không thể mất đi vì đây vẫn là kênh để khách hàng tương tác, trải nghiệm sản phẩm.

Ông Trần Như Trung, Phó tổng giám đốc Tập đoàn Nam Cường, cho biết dù thương mại điện tử có phát triển thế nào chăng nữa thì bất động sản bán lẻ vẫn không vì thế mà kém hấp dẫn. Bởi tốc độ tăng trưởng tiêu dùng của Việt Nam thuộc loại cao nhất khu vực và thu hút sự chú ý của nhiều nhà đầu tư nước ngoài.

Trong một báo cáo gần đây về Chỉ số phát triển bán lẻ toàn cầu của A.T.Kearney, Việt Nam xếp hạng 6, cao hơn nhiều thị trường phát triển trong khu vực như Singapore, Hong Kong và Indonesia. Điều này cho thấy tiềm năng phát triển của thị trường bán lẻ là rất lớn.

Các nhà bán lẻ nước ngoài cũng đang ráo riết gia nhập thị trường Việt Nam nhằm nắm bắt cơ hội phát triển. Trong thời gian gần đây, một loạt các nhãn hiệu thời trang bình dân của nước ngoài đều thể hiện mối quan tâm đến thị trường Việt Nam, trong đó có một vài thương hiệu đã xác nhận việc mở cửa hàng tại Hà Nội như Zara, H&M.

Bên cạnh đó, ngành ẩm thực vẫn cạnh tranh khốc liệt với hàng loạt các tên tuổi đến từ khu vực châu Á - Thái Bình Dương. Nắm bắt được xu hướng của thị trường, mảng cửa hàng tiện lợi phát triển mạnh mẽ với các tên tuổi quen thuộc tăng cường mở rộng cùng với sự tham gia của nhãn hiệu quốc tế 7-Eleven. Đây là minh chứng cho thấy sức hút của thị trường bán lẻ Việt Nam.

Ảnh minh hoạ một trung tâm mua sắm.

Theo ông Trung, sự phát triển của thương mại điện tử sẽ không làm bất động sản bán lẻ mất đi mà chỉ chuyển từ hình thái này sang hình thái khác. Ví dụ, sẽ không cần các mặt bằng quá rộng, thiết kế sẽ phải khác hơn, hoặc các mô hình co-working là mô hình mới và thu hút nhiều nhà phát triển bất động sản bán lẻ…

Cùng quan điểm này, ông Thành cho biết sự phát triển của thương mại điện tử giúp người tiêu dùng có nhiều kênh thông tin, nhiều phương thức tiếp cận sản phẩm nhưng cuối cùng người mua vẫn phải đến cửa hàng vật lý; doanh nghiệp vẫn phải có nơi trưng bày sản phẩm, phải có hàng mẫu, có nhân viên để giúp người tiêu dùng hiểu được chính sách bán hàng của doanh nghiệp.

Ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội, cũng cho rằng Việt Nam có nhiều tiềm năng trở thành điểm đến lý tưởng cho các doanh nghiệp bán lẻ như niềm tin của khách hàng, sự bùng nổ của thương mại điện tử, tự do thương mại và hạ tầng cơ sở liên tục được nâng cấp. Thêm vào đó, thị trường bán lẻ tại Việt Nam vẫn còn nhiều cơ hội để phát triển bởi mật độ bán lẻ tại Hà Nội và TP HCM vẫn còn khá thấp, mới chỉ khiêm tốn ở mức lần lượt là 0,26 và 0,12 mét vuông bán lẻ/người, thấp hơn nhiều so với Bangkok, Singapore hay Kuala Lumpur.

Hướng đi nào cho doanh nghiệp?

Ông Matthew Powell cho biết, Việt Nam có một thị trường bán lẻ năng động và tính cạnh tranh cao. Để tồn tại, các dự án bất động sản bán lẻ mới cần phải đưa ra các thiết kế và tiện ích mới mẻ, sáng tạo mới thu hút được khách hàng. Hiện đang có một số xu hướng mà các nhà phát triển và chủ đầu tư lưu ý như: các tiện ích, công viên giải trí, thời trang thể thao, ứng dụng công nghệ mới hay loại hình làm việc chung co-working đang khá phổ biến.

Một trong những điều các chủ đầu tư cần thận trọng trong việc phát triển bán lẻ, như chất lượng quy hoạch và thiết kế, chất lượng quản lý và marketing trung tâm thương mại, sự cạnh tranh từ các đơn vị bán lẻ ở nhà phố, bán lẻ không chính thức và các hình thức thay thế bán lẻ cũng là một trong những yếu tố đáng lưu tâm.

Do đó, các nhà phát triển và chủ đầu tư dự án bất động sản bán lẻ cần kết hợp việc nghiên cứu và hoạch định kỹ lưỡng dự án với tầm nhìn dài hạn, đánh giá một cách thực tế về mức độ cạnh tranh của thị trường trong tương lai. Bên cạnh đó, cũng cần quan tâm nhiều đến việc thị trường bán lẻ sẽ ảnh hưởng như thế nào đến dự án bất động sản của mình.

“Khách hàng trong ngành bán lẻ đang thay đổi từng ngày, tương lai sẽ là những con người của kỷ nguyên công nghệ. Các doanh nghiệp bán lẻ sẽ phải liên tục thay đổi để bắt kịp xu hướng, các dự án bất động sản bán lẻ vì vậy cũng cần phải thích ứng để không bị đào thải trong một thị trường cực kỳ tiềm năng nhưng cũng đầy cạnh tranh này”, ông Matthew Powell nói.

>> Shopee Việt Nam bắt tay FPT Trading 'tấn công' nhu cầu mua sắm của nam giới

Thời báo Kinh tế Sài Gòn